Marktanpassung

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Markt­an­pas­sungs­fak­toren

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Immo­WertV § 14

Mit Markt­an­pas­sungs­fak­toren sollen die allge­meinen Wert­ver­hält­nisse auf dem Grund­stücks­markt erfasst werden, soweit diese nicht auf andere Weise zu berück­sich­tigen sind.
Markt­an­pas­sungs­fak­toren sind insbesondere:

  • Faktoren zur Anpas­sung des Sach­werts, die aus dem Verhältnis geeig­neter Kauf­preise zu entspre­chenden Sach­werten abge­leitet werden,
  • Faktoren zur Anpas­sung finanz­ma­the­ma­tisch errech­neter Werte von Erbbau­rechten oder Erbbau­grund­stü­cken, die aus dem Verhältnis geeig­neter Kauf­preise zu den finanz­ma­the­ma­tisch errech­neten Werten von entspre­chenden Erbbau­rechten oder Erbbau­grund­stü­cken abge­leitet werden (Erbbau­rechts- oder Erbbaugrundstücksfaktoren)

BauGB § 193
Faktoren zur Anpas­sung der Sach­werte an die jewei­lige Lage auf dem Grund­stücks­markt (Sach­wert­fak­toren), insbe­son­dere für die Grund­stücks­arten Ein- und Zweifamilienhäuser,
SW-RL Punkt 5
Zur Berück­sich­ti­gung der Lage auf dem Grund­stücks­markt einschließ­lich der regio­nalen Baupreis­ver­hält­nisse ist der im Wesent­li­chen nur kosten­ori­en­tierte vorläu­fige Sach­wert an die allge­meinen Wert­ver­hält­nisse auf dem örtli­chen Grund­stücks­markt anzupassen.
Hierzu ist der vorläu­fige Sach­wert mit dem zutref­fenden Sach­wert­faktor zu multi­pli­zieren, der aus dem Verhältnis geeig­neter Kauf­preise zu entspre­chenden vorläu­figen Sach­werten ermit­telt wird (§ 14 Absatz 2 Nummer 1 ImmoWertV).
In Abhän­gig­keit von den maßgeb­li­chen Verhält­nissen am örtli­chen Grund­stücks­markt kann auch ein relativ hoher oder nied­riger Sach­wert­faktor sach­ge­recht sein.
Kann vom Gutach­ter­aus­schuss kein zutref­fender Sach­wert­faktor zur Verfü­gung gestellt werden, können hilfs­weise Sach­wert­fak­toren aus vergleich­baren Gebieten heran­ge­zogen oder ausnahms­weise die Markt­an­pas­sung unter Berück­sich­ti­gung der regio­nalen Markt­ver­hält­nisse sach­ver­ständig geschätzt werden.
Sach­wert­fak­toren werden von den Gutach­ter­aus­schüssen für Grund­stücks­werte auf der Grund­lage von Kauf­preisen von für die jewei­lige Gebäu­deart typi­schen Grund­stü­cken ermit­telt. Dabei sind die Einflüsse beson­derer objekt­spe­zi­fi­scher Grund­stücks­merk­male zu eliminieren.

Die nicht von dem ange­wandten Sach­wert­faktor abge­deckten Wert­an­teile sind als beson­dere objekt­spe­zi­fi­sche Grund­stücks­merk­male nach der Markt­an­pas­sung zu berücksichtigen.


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