Worum geht es bei der Wertermittlung

Worum geht es bei der Wertermittlung

ImmoWertV §§ 1-4, 8
  • Er­mittlung des Ver­kehrs­wertes (Marktwert) von be­bauten und un­bebauten Grund­stücken bzw. Grund­stücks­teilen (eventl. mit Be­stand­teilen, Zu­behör, be­sonderen Be­triebs­ein­richtungen)
  • Be­stand­teile: Ge­bäude, Außen­anlagen und sonstige An­lagen, Rechte (z.B. Dienst­bar­keiten, Bau­lasten)
  • die Wert­er­mittlung be­zieht sich auf einen Stich­tag
  • es sind die Wert­ver­hält­nisse und der Grund­stücks­zustand am Stich­tag zu­grunde zu­legen
  • Wert­ver­hält­nisse: u.a. Wirt­schafts­lage, Ver­hält­nisse am Kapital­markt sowie wirt­schaft­liche und demo­graphische Ent­wick­lung
  • Grund­stücks­zustand: ver­kehrs­wert­be­ein­flussende recht­liche Ge­ge­ben­heiten, tat­säch­liche Eigen­schaften, sonstige Be­schaffen­heit und Lage des Grund­stücks (Grund­stücks­merk­male)
  • Grund­stücks­merk­male: Ent­wicklungs­zustand, Art und das Maß der bau­lichen oder sonstigen Nutzung, wert­be­ein­flussende Rechte und Be­lastungen, ab­gaben­recht­licher Zu­stand, Lage­merk­male und die wei­teren Merk­male
  • zur Wert­er­mittlung sind das Ver­gleichs­wert­ver­fahren (ein­schließ­lich des Ver­fahrens zur Boden­wert­er­mitt­lung), das Er­trags­wert­ver­fahren, das Sach­wert­ver­fahren oder mehrere dieser Ver­fahren heran­zu­ziehen (Be­wertungs­ver­fahren)
  • bei der Wert­ermittlung sind zu be­rück­sichtigen:
    • die all­ge­meinen Wert­ver­hält­nisse auf dem Grund­stücks­markt (Markt­an­passung)
    • die be­sonderen objekt­spezifischen Grund­stücks­merkmale des zu be­wertenden Grund­stücks
  • Be­sondere objekt­spezifische Grund­stücks­merkmale: wirt­schaft­liche Über­alterung, ein über­durch­schnitt­licher Er­haltungs­zustand, Bau­mängel oder Bau­schäden, von den markt­üblich er­ziel­baren Er­trägen er­heb­lich ab­weichende Er­träge

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