Worum geht es bei der Wertermittlung

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Worum geht es bei der Wertermittlung

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Grund­sätze bei der Ermitt­lung der Verkehrs­werte sind in der durch die Bundes­re­gie­rung erlas­senen Immo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung – Immo­WertV- geregelt:


Immo­WertV §§ 1–4, 8

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Bei der Grundstücks­wertermittlung geht es um die Er­mittlung von Ver­kehrs­werten (Markt­werten) von be­bauten und un­bebauten Grund­stücken bzw. Grund­stücks­teilen (eventl. mit Be­stand­teilen, Zu­behör, be­sonderen Betriebseinrichtungen).

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Zu den Be­stand­teilen von Grund­stü­cken können gehören:

  • Ge­bäude,
  • Außen­anlagen und sons­tige Anlagen,
  • Rechte (z.B. Dienst­bar­keiten, Baulasten)

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Die Wert­er­mittlung be­zieht sich auf einen Stich­tag (Wert­ermitt­lungs­stichtag).

Bei der Bewer­tung sind die Wert­ver­hält­nisse und der Grund­stückszustand am Stich­tag zu­grunde zulegen.

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Hinter dem Begriff Wert­ver­hält­nisse verbergen sich u. a.:

  • die Wirt­schafts­lage,
  • die Ver­hält­nisse am Kapital­markt sowie
  • die wirt­schaft­liche und demo­graphische Entwicklung

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Zur Einschät­zung des Grund­stücks­zustands werden betrachtet:

  • die ver­kehrs­wert­be­ein­flussenden recht­lichen Gegebenheiten,
  • die tat­säch­lichen Eigenschaften,
  • die sons­tige Be­schaffen­heit und Lage des Grund­stücks (Grund­stücks­merk­male)

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Zu den Grund­stücks­merk­malen zählen:

  • der Ent­wicklungs­zustand,
  • Art und das Maß der bau­lichen oder sons­tigen Nutzung,
  • wert­be­ein­flussende Rechte und Belastungen,
  • der ab­gaben­recht­licher Zustand,
  • die Lage­merk­male und
  • die wei­teren Merkmale

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Zur Wert­er­mittlung sind das Ver­gleichs­wert­ver­fahren (ein­schließ­lich des Ver­fahrens zur Boden­wert­er­mitt­lung), das Er­trags­wert­ver­fahren, das Sach­wert­ver­fahren oder mehrere dieser Ver­fahren heran­zu­ziehen (Be­wertungs­ver­fahren).

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Bei der Wert­ermittlung sind zu berücksichtigen:

  • die all­ge­meinen Wert­ver­hält­nisse auf dem Grund­stücks­markt (Markt­an­passung)
  • die be­sonderen objekt­spezifischen Grund­stücks­merkmale des zu be­wertenden Grundstücks

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Be­sondere objekt­spezifische Grund­stücks­merkmale sind:

  • wirt­schaft­liche Überalterung,
  • ein über­durch­schnitt­licher Erhaltungszustand,
  • Bau­mängel oder Bau­schäden,
  • von den markt­üblich er­ziel­baren Er­trägen er­heb­lich ab­weichende Erträge

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