Worum geht es bei der Wertermittlung
ImmoWertV §§ 1-4, 8
- Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwert) von bebauten und unbebauten Grundstücken bzw. Grundstücksteilen (eventl. mit Bestandteilen, Zubehör, besonderen Betriebseinrichtungen)
- Bestandteile: Gebäude, Außenanlagen und sonstige Anlagen, Rechte (z.B. Dienstbarkeiten, Baulasten)
- die Wertermittlung bezieht sich auf einen Stichtag
- es sind die Wertverhältnisse und der Grundstückszustand am Stichtag zugrunde zulegen
- Wertverhältnisse: u.a. Wirtschaftslage, Verhältnisse am Kapitalmarkt sowie wirtschaftliche und demographische Entwicklung
- Grundstückszustand: verkehrswertbeeinflussende rechtliche Gegebenheiten, tatsächliche Eigenschaften, sonstige Beschaffenheit und Lage des Grundstücks (Grundstücksmerkmale)
- Grundstücksmerkmale: Entwicklungszustand, Art und das Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung, wertbeeinflussende Rechte und Belastungen, abgabenrechtlicher Zustand, Lagemerkmale und die weiteren Merkmale
- zur Wertermittlung sind das Vergleichswertverfahren (einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung), das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen (Bewertungsverfahren)
- bei der Wertermittlung sind zu berücksichtigen:
- die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt (Marktanpassung)
- die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale des zu bewertenden Grundstücks
- Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale: wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, Baumängel oder Bauschäden, von den marktüblich erzielbaren Erträgen erheblich abweichende Erträge