Worum geht es bei der Wertermittlung

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Grundsätze bei der Ermittlung der Verkehrswerte sind in der durch die Bundesregierung erlassenen Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV- geregelt:

ImmoWertV §§ 1–4, 8

Bei der Grundstückswertermittlung geht es um die Ermittlung von Verkehrswerten (Marktwerten) von bebauten und unbebauten Grundstücken bzw. Grundstücksteilen (eventl. mit Bestandteilen, Zubehör, besonderen Betriebseinrichtungen).

Zu den Bestandteilen von Grundstücken können gehören:

Gebäude,
Außenanlagen und sonstige Anlagen,
Rechte (z.B. Dienstbarkeiten, Baulasten)

Die Wertermittlung bezieht sich auf einen Stichtag (Wertermittlungsstichtag).

–

Bei der Bewertung sind die Wertverhältnisse und der Grundstückszustand am Stichtag zugrunde zulegen.

Hinter dem Begriff Wertverhältnisse verbergen sich u. a.:

die Wirtschaftslage,
die Verhältnisse am Kapitalmarkt sowie
die wirtschaftliche und demographische Entwicklung

Zur Einschätzung des Grundstückszustands werden betrachtet:

die verkehrswertbeeinflussenden rechtlichen Gegebenheiten,
die tatsächlichen Eigenschaften,
die sonstige Beschaffenheit und Lage des Grundstücks (Grundstücksmerkmale)

Zu den Grundstücksmerkmalen zählen:

der Entwicklungszustand,
Art und das Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung,
wertbeeinflussende Rechte und Belastungen,
der abgabenrechtlicher Zustand,
die Lagemerkmale und
die weiteren Merkmale

Zur Wertermittlung sind das Vergleichswertverfahren (einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung), das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen (Bewertungsverfahren).

Bei der Wertermittlung sind zu berücksichtigen:

die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt (Marktanpassung)
die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale des zu bewertenden Grundstücks

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale sind:

wirtschaftliche Überalterung,
ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand,
Baumängel oder Bauschäden,
von den marktüblich erzielbaren Erträgen erheblich abweichende Erträge

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